Фрилансеры предложат свои варианты уже через несколько минут!
Публикация заказа не займет много времени.

Как бороться с недобросовестными застройщиками

Недобросовестные застройщики и как с ними бороться.
                                                                 «И вечный бой, покой нам только снится»
                                                                                                                           А.Блок

Фото 1-1                                                                                                                                                     До 2004 года недобросовестные застройщики делали свои «чёрные дела» не боясь последствий, ведь бороться с ними было практически невозможно и строительное «кидалово» процветало во многих, если не всех, российских регионах. Краснодарский край не миновали эти проблемы, но после принятия ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве», ситуация значительно изменилась, хотя до сих пор недобросовестные застройщики есть. Кроме того, они снова и снова появляются и этот процесс, скорее всего, будет продолжаться и дальше.
Виды нарушений.
Сдача объекта позже сроков, указанных в договоре – наиболее распространённый вид нарушения законодательства. Юридический подход в этом случае предполагает написание претензии застройщику и оплата им неустойки, предусмотренной законом. Это наверняка придётся делать через суд и здесь важно не забыть о моральном ущербе, который нерадивый застройщик должен оплатить. По существующей статистике, суммы морального ущерба варьируются от 20 до 120 тысяч рублей, но есть прецеденты и гораздо более высоких претензий со стороны участников долевого строительства к застройщикам.
Вторым серьёзным нарушением договора о долевом участии является сдача объекта с недоработками и дефектами. В этом случае, недобросовестные застройщики опасаются грамотно и честно (!) составленного акта приёма-передачи помещения. Лучше всего пригласить специалиста – строителя для обнаружения всех недоделок и «косяков», а также юриста для написания текста акта приёма-передачи согласно всем строительным и юридическим тонкостям.
Если дефекты появились в течение 5 лет после сдачи дома, можно смело подавать застройщику претензию с перечислением обнаруженных дефектов, которые последний должен будет устранить либо вернуть сумму, затраченную на их устранение дольщиком или собственником квартиры. Доделки после завершения строительства мало интересуют застройщика и процесс устранения дефектов, скорее всего, будет долгим и вряд ли, хорошего качества. Вас уже вычеркнули из списка своих клиентов, поэтому вновь будьте готовы к судебному разбирательству этой ситуации. Суды, как правило, принимают сторону дольщиков и денежные компенсации, и штрафы будут выплачены застройщиком.
Сложнее добиться успеха в таком деле, если застройщик реорганизовался или прекратил своё существование, как юридическое лицо. В этом случае, скорее всего, придётся довольствоваться собственным ремонтом и устранением дефектов, оставшихся от нерадивых строителей.
Фото 2.
Ещё одно нарушение прав дольщиков – это увеличение сроков передачи в собственность квартир в уже построенном доме.  Сроки, в которые собственность переходит к дольщикам, могут достигать двух и более лет. Всё это накладывает негативный отпечаток на жизнь в неоформленном по закону жилье: нет регистрации по месту жительства, значит невозможно оформить загранпаспорт, произвести регистрацию автомобиля. Устроить детей в муниципальную школу или детский сад, нельзя произвести никаких действий с квартирой – продать, обменять, подарить, передать по наследству. Также нельзя перепланировать помещение, а проценты по ипотеке на неоформленную квартиру будут выше.
Бывали случаи, когда квартиры в элитных домах продавали из расчёта площади по внешним осям дома при толщине стен 50 сантиметров, соответственно, значения  площади были превышены на десятки метров при стоимости далеко за 100 тысяч рублей/квадратный метр.
Все вышеперечисленные проблемы нужно решать опять же в суде, причём сроки разбирательства будут долгими – до 1 года. Где через год будет застройщик – неведомо!  Что же касается неизвестно откуда взявшихся разрешений на строительство и проектных деклараций, а также самостроев на якобы оформленной земле, то люди должны знать об этих документах заранее, например, посмотрев интерактивную карту с указанием проблемных строек. Об этом не раз говорил вице-губернатор Юрий Гриценко. Все существующие карты, доступные любому человеку в интернете, к сожалению, не показывают всей картины, а тем более проблемных новостроек с точными параметрами этих проблем.
Фото 3-3
Сколько стоит жить в новостройке.
Квадратный метр жилья в новостройках Краснодара сейчас стоит ниже, чем во многих городах России. Застройщики предлагают квартиры по низким ценам, чтобы хоть как-то достраивать проблемный объект. По оценкам риэлторов, стоимость малоэтажного жилья в Краснодаре - 30,5 тыс.руб./м2, а многоэтажного около 36,5 тыс.руб./м2 ( в Воронеже - 47 тыс.руб./м2, в Перми и Волгограде 50 тыс.руб/м2, в Ростове-на-Дону 52 тыс.руб/м2, в Екатеринбурге и Уфе – 60 тыс.руб./м2, Дешевизна квадратного метра влечёт и дешевизну используемых строительных материалов, что не может не сказаться на их качестве.
Жилые комплексы в Краснодаре, как в других регионах, строятся на протяжении нескольких лет поэтапно с поочерёдной  сдачей домов. Когда первая очередь заселена, вторая и последующие активно строятся. В это время жильцы первых домов живут на стройке и не просто слышат и видят всё, что происходит на строящихся объектах, но и платят за использование освещения и воды на них, так как для застройщика эти накладные расходы ни к чему и он «раскидывает» их на уже проживающих в новом доме жильцов. Лифты, часто не работающие в новостройках, с удовольствием включат рублей за 500.
Вообще, жильцам новостроек, особенно в престижных жилых комплексах, нужно приготовиться к увеличению расходов на коммунальные и сопутствующие услуги со стороны управляющей компании и ТСЖ. Это связано с наличием охраны, подземной или наземной парковки, консьержа в подъезде и других услуг, говорящих о статусе объекта недвижимости. Если жилой комплекс обслуживается новой котельной и подстанцией или в каждом доме установлен свой бойлер, жильцам придётся оплачивать стоимость услуг гораздо дороже, ведь, как правило дома не заселяются сразу, а общедомовые нужды никто не отменял. Поэтому проживающие в доме будут платить за ещё не заселившихся граждан, потому что других вариантов у управляющей компании нет.
Самым простым выходом, позволяющим сохранить ваши деньги, будет наведение справок о том, сколько платят жильцы в уже построенных домах этого застройщика. Можно об этом спросить и строителей, но вряд они ответят конкретно, это не в их интересах. Недобросовестные застройщики не хотели бы, чтобы об их недоработках и нарушениях узнали  в СРО, комитете (обществе) по защите прав потребителей или администрации района, где производится строительство. Значит, дольщики должны использовать именно такой путь, а инструментом может быть личное обращение или рассылка писем в обозначенные инстанции, расположенные в районе новостройки.
Какой бы ни был серьёзный застройщик, он не будет доводить ваши квадратные метры до состояния «конфетки». Вам предложат стандартный набор: черновая отделка, отделка «под обои», чистовая отделка. В каждом варианте есть нюансы: черновая отделка стоит дешевле, но доделывать квартиру придётся вам за свои «кровные». Что дешевле – выбирать вам, но иногда отделка квартиры выливается в суммы сопоставимые с изначальной  стоимостью квартиры в черновом варианте.
Чистовая отделка – это простые материалы, но можно зайти и жить какое-то время, дожидаясь осадки дома и включения лифтов для поднятия строительных материалов (ремонт всё равно будет).
Черновая отделка «под обои» или предчистовая отделка - это промежуточный и самый оптимальный вариант, когда материалы для ремонта можно подготовить и в конце строительства сделать свой ремонт с помощью тех же строителей. Результат – получаете квартиру под ключ одновременно с документами о собственности.
Во всех вариантах потратиться придётся, ведь хочется жить в квартире, где тебя устраивает и цвет стен, и качество сантехники, и плотность линолеума.
Фото 4
Почему застройщики плохо себя ведут?
Строительный процесс сложен и трудоёмок, поэтому «подводные камни» в нём были всегда и везде. Сегодня строительная отрасль находится в глубоком кризисе, выхода из которого пока не видно. В Краснодаре спрос на жильё растёт постоянно и это приводит к повышению предложения со стороны компаний-застройщиков, которые не могут просчитать заранее все проблемы и вынуждены изменять свои планы «на ходу», что приводит к вышеописанным последствиям.
Основные проблемы строительного рынка города – это очень нестабильные и зависимые от курсов валют, цены на строительные материалы, аренду спецтехники и оборудования; постоянная нехватка квалифицированных кадров строительных специальностей, а в результате – на новостройках трудятся, в лучшем случае, украинцы и белорусы, знающие какую-либо строительную профессию, в худшем – представители Средней Азии, мало себе представляющие процесс постройки многоэтажного дома в самом современном исполнении и работающие в качестве разнорабочих. Местных строителей на наших стройках немного и они, как правило, занимают руководящие должности.
Ещё одной значимой, если не главной, проблемой является прекращение финансирования и инвестирования строящегося объекта задолго до окончания строительства, а также окончание сроков аренды земельных участков под строительство. В Краснодаре, исходя из сведений, предоставленных разными источниками (причём многие из них хотят остаться анонимными) брошены (простаивают) или не соблюдают сроки сдачи десятки застройщиков, простаивает порядка 500 тыс.м2 площадей будущих жилых объектов. Объём «просрочки» в целом оценивается в 1 млн м2.
Фото 5.
Много вопросов есть и к возможностям приобретения или аренды земельных участков под застройку крупных жилых комплексов, требующих серьёзной инфраструктуры, коммунальных и транспортных комм...